住宅購入の諸費用はいくら？初期費用の内訳や目安・抑える方法を解説

住宅購入では、物件価格のほかにも諸費用がかかるため、その金額を含めて購入予算を立てる必要があります。

そこでこの記事では、住宅購入の諸費用はいくらか、金額の目安や内訳、支払時期を紹介します。

物件価格以外に必要な金額を把握し、契約や引渡しに備えられる資金計画を立てていきましょう。

▼この記事を読んでほしい人

• 住宅購入に必要な諸費用や、準備する金額の目安を知りたい人
• 住宅ローンや火災保険料を含めて、無理のない購入予算を立てたい人

住宅購入の初期費用とは、物件価格以外にかかる諸費用と、物件価格の一部を自己資金で支払う頭金を合わせた金額をいいます。

この章では、物件価格別の諸費用概算額と、頭金・諸費用・初期費用の違いを説明します。

まずは住宅の種類ごとの目安を確認し、物件価格に応じた諸費用を計算してみましょう。

住宅購入の諸費用は、新築住宅で物件価格の約3〜5％、中古住宅で約6〜8％が目安です。

登記費用は新築住宅と中古住宅のどちらにもかかり、住宅ローンを利用する場合は融資手数料や保証料、火災保険料なども加わります。

中古住宅を不動産会社の仲介で購入すると、これらに仲介手数料が加わります。

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3.3％＋6万6,000円」で計算されるため、物件価格が上がるほど上限額も増えます。

新築住宅と中古住宅を比べるときは、物件価格だけでなく、仲介手数料を含む諸費用まで加えた金額で考えましょう。

※参照：住宅購入代金のほかにどのくらい諸費用がかかりますか？｜三井住友銀行

※参照：住まいにはどんな費用がかかる？｜住まリテ（国土交通省）

物件価格に諸費用の目安となる割合を掛けると、購入時に必要な金額を概算できます。

※物件価格に新築3〜5％、中古6〜8％を掛けた概算額です。

たとえば、4,000万円の住宅を購入する場合は、新築住宅で120万〜200万円、中古住宅で240万〜320万円ほどを見込みます。

ただし、住宅ローンの融資手数料や保証料は、借入額や金融機関の料金体系をもとに計算されます。

仲介手数料とは計算の基準が異なるため、借入先の金融機関で確認しましょう。

※参照：住宅購入代金のほかにどのくらい諸費用がかかりますか？｜三井住友銀行

諸費用・頭金・初期費用は、それぞれ意味が異なります。

• 諸費用：物件価格以外にかかる税金や手数料
• 頭金：物件価格のうち、住宅ローンを使わず自己資金で支払う部分
• 初期費用：諸費用と、頭金を入れる場合はその金額を合わせたもの

たとえば、3,000万円の住宅に300万円の頭金を入れる場合、残りの2,700万円を住宅ローンなどで支払います。

諸費用は物件価格に含まれないため、300万円の頭金とは別に必要です。

頭金を入れない場合は、初期費用の中心が諸費用になります。

ただし、売買契約時の手付金や印紙税など、住宅ローンの融資前に現金で支払う費用があるため、必要な金額と支払時期を確認しておきましょう。

住宅購入では、売買契約時から購入後まで、次の時期に費用を支払います。

これらの費用は、基本的に物件価格とは別に用意しておく必要があります。 

住宅の購入を考える際は、物件の価格に加えて上記の費用も合わせて用意できる金額で予算を検討しましょう。

物件の売買契約を結ぶ日は、手付金を中心にまとまった現金が必要です。

契約前に不動産会社に支払額と振込期限を確認し、契約日までに必要な資金を用意しておきましょう。

※参照：不動産売買の手引｜一般財団法人 不動産適正取引推進機構（PDF）

※参照：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

住宅ローンにかかる費用は、契約書の作成時と融資実行時に支払います。

住宅ローンの金利だけでは実際の負担を比べられないため、事務手数料・保証料・利息を含む支払総額で比較しましょう。

※参照：印紙税額の一覧表｜国税庁

※参照：ローン事務手数料｜三井住友銀行

住宅の引渡し日には、残代金のほかに登記や仲介にかかる費用を支払います。

引渡し時に支払う費用は、不動産会社、司法書士、売主など支払い先が複数あります。

それぞれの金額を確認しておきましょう。

※参照：不動産の引渡しを受ける｜不動産ジャパン

火災保険は、引渡し日から補償が始まるように契約します。

※参照：住宅ローンと火災保険の関係はどうなっているのですか｜日本損害保険協会

※参照：地震保険｜日本損害保険協会

どの補償を残し、保険料をいくらまでにするか判断が難しい場合は、FPに条件を変えた保険料を試算してもらう方法があります。

火災保険の補償と住宅購入後の家計をまとめて検討したいときは、マネーキャリアを利用すれば、住宅購入と保険の両方に詳しいFPへ相談できます。

必要な補償を確保したうえで、購入後の家計に合う保険料を判断するための材料になるでしょう。

引渡しが終わったあとも、不動産取得税や新生活の準備費用がかかります。

これらにくわえて、入居までに仮住まいや荷物の保管が必要になれば、家賃や保管料も必要になるので注意しましょう。

※参照：不動産取得税｜東京都主税局

住宅ローンによっては、物件価格と一部の諸費用をまとめて借りられることがあります。

借入対象となる主な費用は、次のとおりです。

• 登記費用
• 仲介手数料
• 住宅ローンの事務手数料や保証料
• 火災保険料
• リフォーム費用

諸費用を住宅ローンに含めると、購入時に用意する現金を抑えられる一方、借入額が増える分、毎月の返済額と支払利息も増えます。

また、借入額に含められる費用は住宅ローンごとに定められているため、希望する費用が対象になるかを金融機関へ確認しておきましょう。

※参照：新規借入する場合、住宅購入に伴う諸費用の借入はできますか｜三菱UFJ銀行

※参照：諸費用も含めて住宅ローンの申込はできますか｜三井住友銀行

マネーキャリアを利用すれば、住宅ローンに詳しいFPへ相談し、諸費用を含めた場合と含めない場合の返済額や総返済額を比較できます。

購入後に予定している支出も含めて、諸費用を現金で支払うか住宅ローンに含めるかを判断しましょう。 

購入する住宅の種類を決めたら、その住宅で必要になる費用を物件価格へ加えて、入居までの予算を計算します。

住宅タイプごとに、購入予算へ加える主な費用をまとめると次のとおりです。

新築戸建て、中古戸建て、新築マンション、中古マンションについて、購入時に必要になる費用を順番に見ていきましょう。

新築戸建てでは、登記費用、住宅ローン費用、火災保険料に加え、購入方法に応じた費用を準備します。

仲介会社を通じて建売住宅を購入する場合は、物件価格をもとに計算した仲介手数料が必要です。

土地を購入して注文住宅を建てる場合も、仲介会社を通じて土地を購入する契約では、土地代に応じた仲介手数料がかかります。

注文住宅では、建物本体の工事費に加え、地盤改良や外構工事、建築確認・完了検査などの申請・検査費用も必要です。

建築会社の見積書で、これらの費用が含まれているかを確認しましょう。

中古戸建てでは、仲介手数料、登記費用、住宅ローン費用、火災保険料に加え、建物状況調査を利用する場合の調査費用や、入居前のリフォーム・修繕費も必要です。 

建物状況調査を利用すると、基礎や外壁などのひび割れや、雨水の侵入に関する劣化・不具合を購入前に調べられます。

内覧や調査の結果、屋根や外壁の補修、水回り設備の交換などを入居前に行う場合は、その見積額も住宅購入までに準備する金額に含めておきます。

物件価格、諸費用、工事費を合計し、手元の貯蓄で支払う金額と住宅ローンに含める金額を決めましょう。

※参照：建物状況調査（インスペクション）活用の手引き｜国土交通省（PDF）

新築マンションでは、登記費用、住宅ローン費用、火災保険料に加え、修繕積立基金や管理準備金を支払うことがあります。

修繕積立基金は、将来行う大規模修繕に備えて、購入時にまとめて納めるお金です。

管理準備金は、入居開始時の管理運営に必要な費用として、購入時にまとめて支払うものです。

販売会社から提示される資金計画書で金額と支払時期を確認し、契約時や引渡し時までに必要な金額を準備しておきましょう。

火災保険については、マンションの共用部分は管理組合が契約し、購入者は専有部分や家財の補償を準備する形が基本です。

中古マンションでは、仲介手数料、登記費用、住宅ローン費用、火災保険料に加え、リフォーム費用や引渡し時の精算金を準備します。

引渡し時には、売主が既に支払っている管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税のうち、引渡し日以降の買主負担分を精算することがあります。

室内をリフォームしてから入居する場合は、購入前に工事内容を決め、見積額を物件価格と諸費用へ加えます。

リフォームの見積額と引渡し時の精算金まで含めて計算し、購入時に準備する総額を把握しておきましょう。

住宅購入の諸費用のうち、住宅ローンの手数料や保証料、火災保険料は、契約先や内容を比べることで負担を抑えられます。

登録免許税や不動産取得税には軽減措置があり、要件を満たすと税額を抑えられます。 

住宅ローンと保険は契約前に見積額を比較し、税金は登記や申告の前に軽減措置の対象となるか確認しましょう。 

住宅ローンは、候補となる金融機関へ同じ借入条件で試算を依頼し、契約時の支払額と完済までの総返済額を比べてみましょう。

融資手数料には、金額が決まっている定額型と、借入額に一定の割合を掛ける定率型があります。

保証料も、借入時に一括で支払う方法と、金利へ上乗せして返済期間中に支払う方法があります。

融資手数料と保証料を借入時に支払う場合は、契約時に必要な現金が増えます。

保証料を金利へ上乗せする場合は借入時の支払いを抑えられますが、毎月の返済額と総返済額が増えます。

団体信用生命保険に特約を付ける住宅ローンは上乗せ金利も確認し、同じ保障内容で総返済額を比べましょう。  

住宅用家屋の登録免許税や不動産取得税には、住宅の床面積や取得時期などの要件を満たした場合に利用できる軽減措置があります。

売買契約前に不動産会社へ軽減措置の対象となる住宅かを確認し、登記費用の見積額と不動産取得税の試算額を購入予算へ反映しましょう。

登録免許税の軽減措置を受ける場合は、登記申請時に市区町村が発行する住宅用家屋証明書などを、住宅の所在地を管轄する法務局へ提出します。

登記を司法書士へ依頼する場合は、見積書で軽減後の登録免許税が計算されているかを見ておきましょう。

不動産取得税の軽減措置は、住宅の所在地を管轄する都道府県の税事務所へ申告します。

必要書類と申告期限は、購入後に税事務所へ確認してください。 

※参照：登録免許税の税額表｜国税庁
※参照：マイホームを持ったとき｜国税庁
※参照：不動産取得税｜東京都主税局

火災保険料を抑えるには、保険金額・補償範囲・免責金額・保険期間をそろえて複数社へ見積もりを依頼し、保険料を抑えられる契約先を選ぶとよいでしょう。

事故が起きたときに自己負担する免責金額を高く設定すると、保険料をさらに抑えられますが、その分、事故時の自己負担額は増えます。

免責金額を変えた見積もりを依頼し、保険料の差額と、事故時に貯蓄から支払う金額を比べましょう。

建物・家財の保険金額は、保険会社や代理店が算出した評価額をもとに設定します。

評価額を超える金額で契約しても損害額を超える保険金は受け取れないため、適正な保険金額を設定することも保険料の負担を抑えるポイントです。

※参照：火災保険の保険金額はどのように設定すればよいのですか｜日本損害保険協会

※参照：すまいの保険について｜日本損害保険協会

どの条件なら必要な補償を確保しながら保険料を抑えられるか判断が難しい場合は、FPに複数の条件で試算してもらう方法があります。

50社以上の保険会社を取り扱うマネーキャリアなら、補償範囲や免責金額をそろえた火災保険の見積もりを比較できます。

保険料と事故時の自己負担額を比べ、住宅購入後の家計に合う契約内容を選びましょう。

地震保険を付けるかどうかは、地震による損害に貯蓄だけで備えられるかを考えて判断します。 

地震・噴火・津波による火災や損壊は火災保険の補償対象にならないため、被災後の修繕費や当面の生活費を貯蓄から支払うのが難しい場合は、地震保険への加入を検討します。

地震保険へ加入する場合は、住宅の建築年や耐震性能に応じた割引を利用すると、保険料を10〜50％抑えられます。

利用できる割引率は次のとおりです。

• 建築年割引：10％
• 耐震診断割引：10％
• 耐震等級割引：耐震等級1は10％、等級2は30％、等級3は50％
• 免震建築物割引：50％

割引を受けるには、確認済証、検査済証、住宅性能評価書、耐震基準適合証明書など、対象となることを証明する書類を保険会社や代理店へ提出します。

購入予定の住宅に利用できる割引があるかを不動産会社や建築会社へ確認し、証明書類を火災保険の見積もり時に用意しておきましょう。

※参照：地震保険制度の概要｜財務省

不動産会社、金融機関、保険会社から提示された金額を合計すると、住宅の購入時に支払う金額は確認できます。

ただし、その金額を支払ったあとに貯蓄がいくら残り、住宅ローンを返済しながら教育費や生活費を用意できるかまでは判断できません。

その判断に必要な物件価格、諸費用、住宅ローン、火災保険を一つの資金計画にまとめられるのが、FP相談のメリットです。

頭金と諸費用へ充てる金額、手元に残す貯蓄、毎月返済できる金額を確認したうえで、購入予算を決めましょう。

FPへ相談すると、住宅購入時に支払う金額と、購入後に家計から支払い続ける金額をまとめて試算できます。

住宅の購入時には、物件の費用のほかにも、諸費用、引越し費用、家具・家電の購入費などのまとまった金額が必要になります。

また、購入後は、住宅ローンの返済に加え、固定資産税、管理費・修繕積立金、戸建ての修繕費などの支払いも発生します。

さらに、子どもの進学や車の買い替えなど今後の予定も加えて試算すれば、生活費や将来の貯蓄を確保できる物件価格まで絞り込めます。 

購入後も生活費や教育費に必要な貯蓄を残せる購入予算を知りたい人は、FPに家計と今後の予定を伝えて、住宅購入後の収支を試算してもらいましょう。

FPへ相談すると、金融機関ごとに金利や手数料、団信の条件が異なる住宅ローンや、補償範囲や免責金額によって保険料が変わる火災保険をまとめて比較できます。

たとえば住宅ローンは、借入額や返済期間、頭金などの条件をそろえて候補ごとの返済額や総返済額を比べます。

そのうえで、火災保険の補償範囲や免責金額を変えた場合の保険料も試算してもらえば、住宅ローンと火災保険を合わせて家計に収まる条件を選べます。

住宅ローン、火災保険、教育費など、住宅購入に関わるお金をまとめて相談できるのがマネーキャリアです。

諸費用を支払ったあとも生活費や教育費に必要な貯蓄を残せる購入予算を知りたい人は、土日祝日も相談できるマネーキャリアで、FPに相談してみましょう。 

住宅購入前には、物件価格と火災保険料を含む諸費用を合計し、購入時に必要な現金と購入後の返済額を確認しておくことが大切です。

新築・中古、戸建て・マンションによって必要な費用を確認し、手元に残す貯蓄まで含めて購入予算を決めましょう。

住宅ローンや火災保険を一つずつ調べて計算するのが難しい場合は、FPに希望する物件価格や毎月の返済額を伝えて、まとめて試算してもらう方法があります。

住宅購入と保険について何度でも無料で相談できるマネーキャリアで、火災保険料を含む購入資金と住宅ローンの返済額をFPに試算してもらいましょう。